czwartek, 4 maja 2017

Osiedla developerskie

Prawdopodobnie w bliskiej przyszłości będę szukał nowego mieszkania i zastanawiam się nad jego lokalizacją. W pobliżu kusi tzw. osiedle developerskie. Jest ładnie, estetycznie, czysto. Bloki są ładne, otoczenie zadbane, infrastruktura miejska relatywnie "świeża". Z tej strony patrząc - przyjemnie...

...jest jednak jeden szczegół, jedna różnica pomiędzy zabudową blokowiska z epoki PRL po drugiej stronie ulicy i nie mówię tu o oczywistym czynniku - cenie. Mowa o gęstości zabudowy.



Deweloperka jest bardziej zwarta, przestrzenie między blokami znacznie mniejsze i bynajmniej nie jest problemem, aby ze swojego okna zaglądać sąsiadom do mieszkania naprzeciwko. Nie ma tego w moim starym bloku, bloki są ustawione w krąg, sąsiedni budynek jest ze 100 m dalej, pomiędzy nami podwórko, jakieś drzewa. Oczywiście, znajdą się miejsca, gdzie jest się z kimś okno-w-okno, tylko to raczej stanowi wyjątek od reguły, na nowoczesnych osiedlach deweloperskich to norma.

Czy ten czynnik będzie jakimś kryterium wyboru nowego lokum? Raczej tak, choć nie jedynym....


...a Ty co o ty myślisz?

niedziela, 5 lutego 2017

Zainwestowałem pieniądze… i co dalej? #1

W obecnym czasie znalezienie dobrej inwestycji, a zwłaszcza zakup obligacji korporacyjnych mimo, że wcale nie należy do rzeczy łatwych - zwłaszcza jeśli dotyczy to ofert prywatnych - nie nastręcza zbyt wielu trudności i zasadniczo posiadanie rachunku maklerskiego, adresu mailowego oraz dostępu do wyszukiwarki czy kilku kontaktów w branży w zupełności wystarczy, by cieszyć się z zakupu.

Zwłaszcza że wielu osobom, które załapały inwestycyjnego bakcyla udział ofercie nabycia akcji czy obligacji przysparza dodatkowego dreszczyku emocji, nutki tajemniczości i niewiadomej mimo że był to zazwyczaj zakup poprzedzony żmudną i czasochłonną analizą.

Później wydawać by się mogło okres  karmienia inwestora odsetkami i wykup w określonym terminie. Co ciekawe zazwyczaj, a przynajmniej w większości przypadków tak to właśnie wygląda! Mając za sobą możliwości jakie dostarcza rynek Catalyst, te "zazwyczaj" da się przekuć w "prawie zawsze", a to już wystarczająca różnica. Celem "Inteligentnego Inwestora" (polecam klasykę od Benjamina Grahama) nie jest nie stracić, ale zarobić więcej niż się straciło, słowem zrealizować zysk.


Do tego zadania potrzeba odpowiedniego horyzontu czasowego, określenia własnej zakładanej stopy zwrotu, tolerancji na ryzyko i wszystkich pozostałych rzeczy składających się na strategię inwestycyjną, a potem wystarczy jej wszystko bezwględnie podporządkować. Proste, więc oczywiście niemożliwe do zrealizowania w 100%, co nie znaczy że nie warto się starać.


W tym artykule jak i wszystkich kolejnych będę zachęcał do proaktywnego inwestowania, polegającego nie tylko na zakupie i odcinaniu kuponów od inwestycji, ale też reagowaniu na to co dzieje się w Spółce, jej otoczeniu, jakie zmiany zachodzą we własnym portfelu oraz w najsłabszym elemencie każdej inwestycji, czyli w nas samych.

Ten ostatni często niedoceniany aspekt warto poruszyć już teraz. Wielu inwestorów, z którymi się spotkałem wskutek jednej porażki inwestycyjnej zaczyna całkowicie porzucać obraną strategię i zastępować ją zupełnie nową, zazwyczaj tylko pozornie lepszą. Idealnym obrazem jest sytuacja gdy wskutek braku wykupu jednej z obligacji high-yield zaczyna się nieuzasadniona wyprzedaż reszty portfela i przejście na obligacje nisko-kuponowe.

Starta z tego typu roszady realizuje się w na wszystkich polach: na sprzedaży poniżej ceny nominalnej,  na niższym zysku z inwestycji, oraz na całkowitym demontażu portfela. Co więcej, w myśl za tym rozpoczyna się dobieranie Spółek patrząc jedynie na poziom oprocentowania bez analizy warunków emisji i finansów czy dywersyfikację (sytuacja nagminna!). Wedle tej zasady jedną z bezpieczniejszych firm na rynku jest dystrybutor sprzętu IT, Spółka Action (oprocentowanie obligacji: WIBOR 6M + 1,4% marży). Szkoda tylko, że wskutek zaledwie jednego "czarnego łabędzia" Spółka została objęta sanacją, a jej obligacje dość wyraźnie zapikowały.

Dlatego też zachęcam by nigdy nie rezygnować z analizy Spółki, niezależnie od tego w jakiej kondycji się obecnie znajduje. Co ważniejsze jednak warto znać też warunki konkretnej emisji, przynajmniej w jej podstawowych aspektach. Brak analizy warunków oferty to ogólna przypadłość polskiego konsumpcjonizmu, z tym że przy inwestowaniu cena jaką zapłacimy może być znacznie dotkliwsza.

Ciekawa sytuacja z tym związana miała miejsce przy emisji innego “pewniaka” Ghelamco, gdzie przy rozbudowanej strukturze grupy kapitałowej Emitenta, trudno było ustalić, której konkretnie Spółki nabywa się obligacje, a jest to przecież najbardziej podstawowa sprawa. Nie znięchęciło to całej listy drobnych inwestorów do wzięcia udziału w emisji, choć często kupowali tak naprawdę na zasadzie kota w worku.

Kolejna odsłona artykułu będzie już dotyczyć konkretnych przypadków i metod skutecznego zarządzania portfelem obligacyjnym. Warto już teraz pamiętać, że za każdą udaną inwestycją stoimy wyłącznie My sami. Za każdą porażkę natomiast odpowiadają zazwyczaj nieuczciwy Zarząd, politycy, sądy i prokuratura, układ, zła koniunktura, pogoda... ale z pewnością nie My. Zasadniczo w jednym i drugim przypadku ewentualna strata dotyczy jednak wyłącznie naszych pieniędzy.

Autor:
Adam Kozłowski – Specjalista ds. inwestycji kapitałowych,
e-mail: Adam.kozlowski{at}cvinvestments.pl
www: Inwestowanie Lubin

Firma za granicą, opieka prawna...


Ostatnio w wielu dyskusjach ze znajomymi prowadzącymi własne firmy pada kwestia - “Co myślisz o założeniu firmy w Czechach, na Słowacji, albo w UK?”.  Założenie firmy za granicą, kiedy wciąż się mieszka w Polsce nie zawsze jest optymalnym rozwiązaniem i zdecydowanie nie dla każdego. Jestem sceptyczny wobec wszelkich ofert typu “Oszczędź na ZUSie - prowadź formalnie działalność za granicą - pracuj dalej w Polsce”.


Pierwszy problem pojawia się jeśli posiadamy fizyczne  biuro w Polsce i przyjmujemy klientów, np. jeśli chodzi o jakieś usługi albo prowadzimy działalność handlową. Pomyśl jak w razie kontroli wytłumaczysz się co do tego, że ta firma działa np. w Czechach.


Drugi problem to kontrole i dociekliwość samego ZUSu. Zasadniczo sprowadza się to do jednego - ZUS wymienia informacje z innymi krajami członkowskimi UE i weryfikuje Polaków - płatników angielskiego, czeskiego, czy innego systemu ubezpieczeń społecznych. Masz firmę w UK, no problem, jednak jeśli mieszkasz i działasz w Polsce to gdzie jest Twoja polska składka emerytalna?


W praktyce trzeba mieć rezydencję za granicą i morze papierów, by udowodnić, że rzeczywiście firma działa w UK, że jesteś rezydentem zagranicznym, itp. W praktyce weryfikacja ZUSu jest nie do przejścia i nie jedna osoba dostała już pokaźny rachunek do zapłacania. No ale przecież kancelaria prawna zapewniała, że wszystko jest OK i cała procedura jest bezpieczna.


Ten przykład pokazuje jak grząską materią jest prawo, przepisy, rozmaite interpretacje. Firma średniej wielkości (a wiele małych także) już nie jest w stanie sobie poradzić bez zaufanego prawnika, który przefiltruje takie “genialne oferty” jak “oszczędź na ZUS”, wyjaśni treść pewnych zawiłych dokumentów, umów franczyzowych, umów najmu, itp. (tutaj polecam: Obsługa prawna firm Wrocław).




Wracając do tematu firmy za granicą. Mieszkam na Dolnym Śląsku, odległość do Czech z np. Wrocławia jest na tyle akceptowalna, by pokusić się o otwarcie dodatkowego, powtarzam - dodatkowego - nie zasadniczego oddziału firmy, który mógłby przejąć pewne operacje, które swobodnie można przekazać za granicę. Wspomniany ZUS w Czechach jest także (choć trochę niższy), podatki także trzeba opłacać, ale bardziej “cywilizowany” jest cały system i podejście urzędu do człowieka, pomijając już kwestie takie, jak możliwość większych odpisów od firmowego samochodu, niż w Polsce. Wcale nie dziwi na Dolnym Śląsku obecność luksusowych aut na czeskich, czy słowackich “blachach”...


Czy przeniosę swoją firmę za granicę? Na pewno w dalszej przyszłości firma w Czechach jest dla mnie realna. Kupno samochodu firmowego i możliwość odpisanie pełnego VAT sama z siebie pokryje dodatkowe koszty i całą fatygę, z resztą zajmie się tym wyspecjalizowana czeska (nie polska) kancelaria prawna….


Temat do podjęcia. Pozdrawiam ;-)